21 de julho de 2014

Perguntas e respostas sobre condomínio

André

É legal haver isenção de condomínio para o síndico?

Se estiver expresso na convenção, não há problema. O advogado Euzébio Inigo Nunes, porém, acredita que não é vantajoso para o condomínio que o síndico tenha isenção, já que ele passa a se desinteressar pelo valor da taxa. Em alguns prédios com poucos moradores, a isenção do síndico também onera excessivamente os demais condôminos.

Henrique

Quais as providências a se tomar quando o síndico não executa as decisões da assembléia geral?

O síndico deve ser destituído do cargo em assembléia e sofrer medidas judiciais.

 

Eugênia Maria

Moro em um condomínio onde o síndico é muito arbitrário. Intimida os condôminos com ameaças de multas cujo valor ele estipula a seu bel-prazer. Ele pode fazer isso?

O síndico só pode aplicar multas se o condômino transgredir uma regra da convenção. A multa deve também estar prevista na convenção. Antes de receber a multa, porém, o condômino tem de ser advertido por escrito. Se persistir no erro, então poderá ser aplicada a multa.

 

Gleiceane

O síndico do meu prédio fez alterações no projeto paisagístico por conta própria. Ele tem poderes para isso?

Só se estes foram conferidos pela convenção, ou pela assembléia, com voto de 2/3 do total dos condôminos. Se não houve aprovação, o síndico poderá ser processado e condenado a pagar do próprio bolso as mudanças feitas.

 

Marco Antonio

O síndico pode ser eleito por tempo indeterminado?

De acordo com a Lei do Condomínio, no artigo 22, o mandato do síndico não poderá ultrapassar dois anos.

 

José Sidney

Quais são as obrigações de um síndico?

O síndico deve representar o condomínio em juízo ou fora dele, praticar os atos de defesa dos interesses comuns; exercer a administração interna da edificação, praticar os atos que lhe atribuírem as leis e a convenção, impor as multas estabelecidas na lei e na convenção, cumprir e fazer cumprir a convenção bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia; prestar contas à assembléia dos condôminos e manter guardada, durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.

 

Rita de Cássia

Eu era síndica de um prédio, mas agora me mudei. Posso continuar sendo síndica mesmo não morando mais lá?

Sim, o síndico poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, salvo se a convenção dispuser diferentemente.

 

Matheus

Quais são as leis que falam dos direitos e deveres do síndico?

O artigo 22 da Lei 4591/64 e o artigo 1348 do Novo Código Civil falam dos direitos e obrigações do síndico.

 

Antonio

Posso acionar judicialmente a síndica por não cobrar na Justiça a dívida dos inadimplentes?

Pode. O novo código civil diz, no artigo 1348, que compete ao síndico impor e cobra as multas devidas. E diz ainda que a assembléia poderá investir outra pessoa no lugar do síndico para mover ação em nome do condomínio.

 

Tirso

Gostaria de saber se uma síndica pode ser remunerada e ainda ter isenção do condomínio.

A convenção do condomínio deve prever a isenção do condomínio ao síndico ou esta deve ser aprovada em assembléia. Também poderia haver remuneração, desde que aprovada em assembléia. É bom lembrar que síndico é um cargo eletivo, e não deve ser confundido com contrato trabalhista. O condomínio deve estar atento a isso para não ter problemas futuros.

 

Lucia Souto

O síndico do meu prédio vive mandando despesas extras embutidas no condomínio sem consultar os condôminos. Ele pode fazer isso?

Não, o condômino tem o direito e o síndico o dever de consultar a assembléia antes de aprovar despesas extras. Com o novo Código Civil, os condôminos tem agora o direito de pedir prestações de contas ao síndico a qualquer momento. Por isso, o caminho a seguir é esse: mande uma carta para o síndico solicitando a prestação de contas das despesas que ultrapassarem a cota ordinária do condomínio. Se não houver resposta, deposite a quantia em juízo tendo o comprovante de que não obteve a devida prestação. Não deixe de pagar a conta, para não ser cobrado judicialmente.

 

Andréa

O síndico do meu prédio mora no apartamento embaixo do meu. Numa sexta-feira, ligou para meu apartamento reclamando do barulho. Quando disse que não estava fazendo barulho, falou uns palavrões, disse que era o síndico e que tinha dito que se eu estava fazendo bagunça, estava e ponto final. Na semana seguinte liguei para reclamar de um barulho no apartamento de cima e ele disse que a vida em apartamento é assim mesmo. O que posso fazer?

Esse é um problema pessoal que fica difícil de resolver na Justiça, porque ficará o dito pelo não dito. A melhor saída é não votar nele na próxima eleição.

 

Marcos

O antigo síndico cometeu irregularidades na sua gestão. Posso entrar com ação no juizado de pequenas causas, sem ônus para o condomínio?

A ação contra o síndico terá de ser levada à Justiça Comum, o que pressupõe a contratação de um advogado.

 

Raquel

Gostaria de saber se o síndico pode ser eleito só pelos condôminos que estão em dia com o condomínio.

De acordo com o artigo 1335 do novo Código Civil, só têm direito a voto os condôminos adimplentes.

 

Kátia

O atual síndico foi destituído pois foi constatado que utilizou recursos do condomínio em causa própria. O que o condomínio precisa fazer para recuperar o valor desviado?

Entrar com uma ação na Justiça Comum. O Juizado Especial Cível só aceita causas de pessoas físicas.

 

Nádia

Mês passado a síndica cobrou uma parcela de demissão de um funcionário, mas ninguém foi demitido. A síndica disse que fez fundo de caixa com o dinheiro. Ela pode fazer isso?

A síndica não pode dar uma nova destinação ao dinheiro sem aprovação dos condôminos.

 

Marisete

Estamos insatisfeitos com o síndico. É possível tira-lo antes de terminar o mandato?

Sim. Um quarto dos condôminos adimplentes têm de assinar uma convocação. E dois terços dos condôminos adimplentes presentes na assembléia devem aprovar a saída do síndico. Antes, porém, é necessário que o condomínio mande uma carta para o síndico informando-o que desejam tira-lo para que o síndico possa se defender. Se o condomínio não fizer isso, o síndico pode cancelar a assembléia que o retirou.

 

Olga

O síndico do meu condomínio dispensou um condômino de pagar juros e multa. Ele pode fazer isso?

Depende do que estabelece a convenção. Se ela der poderes para o síndico negociar as dívidas, ele pode faze-lo. Caso contrário, não.

 

Joelson

Não confio no síndico do meu prédio. O que a lei pode garantir ao condomínio?

Se o síndico causar algum tipo de dano ao condomínio poderá ser obrigado a indenizar o mesmo respondendo com seu patrimônio pessoal.

 

Marta

Meu condomínio é um escândalo. A síndica, que está lá há 18 anos, consegue se reeleger levando cartas de proprietários com apartamentos alugados. São muitas as irregularidades. O que posso fazer?

A senhora deve tentar mobilizar os demais condôminos para, em uma votação, destituir a síndica. Não se esqueça de que a síndica deve ser comunicada para que possa se defender na assembléia, caso contrário, a decisão poderá não ter validade legal.

 

Eduardo

O síndico do meu prédio vem aplicando regras que não constam em convenção para me punir. Caracterizada a arbitrariedade dos seus atos, que tipo de ação podemos tomar contra ele? Posso convocar uma assembléia para resolver esta questão?

Toda e qualquer sanção que o síndico aplicar em um condômino deve estar baseada na convenção. Se isso não acontecer, o condômino poderá recorrer ao Juizado Especial Cível. A assembléia só poderá ser convocada pelo síndico ou por Œ dos condôminos para tratar de assuntos de interesse coletivo.

 

Cláudio

Em um condomínio com 60 unidades, posso obter 31 procurações, votar em mim mesmo e me eleger síndico?

Se não existir restrições na convenção quanto ao número de procurações, pode. Vale lembrar, porém, que esta não é uma atitude ética. Para os condomínio, significa um acúmulo de poder nas mãos de um único condômino, o que pode resultar em arbitrariedades.

 

Eliane

A síndica do meu prédio proibiu a entrada dos condôminos em um terraço que é área de lazer do prédio sob alegação de que o mesmo está em obras. Só que esta obra já foi concluída e o terraço continua interditado. Ela pode fazer isso?

Não. O condomínio poderá entrar com ação contra ela para que libere a área.

 

Cláudio

O síndico é obrigado a colocar a prestação de contas mensais em um mural do prédio, acessível a todos os condôminos?

Não.

 

Fonte: Uol Economia

13 de junho de 2013

Controles remotos de garagens podem facilitar assaltos

Os arrastões em prédios residenciais têm preocupado autoridades e moradores da maior cidade do Brasil. Em dois casos, este ano, uma dúvida foi levantada.

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Os arrastões em prédios residenciais têm preocupado autoridades e moradores da maior cidade do Brasil. Em dois casos, este ano, uma dúvida foi levantada. Como os criminosos teriam conseguido abrir o portão automático da garagem?

Controles remotos são dispositivos de conforto. É só apertar que o portão abre sozinho. Mas, eles não garantem a segurança dos moradores de condomínios. Em São Paulo, foram seis arrastões esse ano.

No último, terça-feira, as câmeras de segurança gravaram a entrada de dois carros da quadrilha na garagem do prédio. Os ladrões invadiram cinco apartamentos.

“O porteiro acha que eles tinham o controle entram abriram o portão, mas alguns sabiam os nomes dos moradores então a gente está agora investigando”, conta uma moradora.

Em outro assalto, no fim de março, o porteiro do prédio disse aos policiais que os ladrões também passaram pelo portão automático porque tinham um controle de acesso.

Condomínios que usam sistemas antigos de abertura e fechamento de portões correm risco maior de invasão. O ladrão não precisa ter acesso a um controle de um morador. Basta conhecer um pouco de eletrônica, parar em frente a um prédio com um aparelho que rouba frequências e fabricar um controle novinho. Segundo especialistas, nos sistemas mais modernos, a clonagem é muito difícil.

É assim que os dois sistemas funcionam. No antigo, a central, que fica dentro do imóvel tem a frequência e um código numérico que não mudam nunca. O controle remoto que fica com cada morador recebe a mesma sequência de números. Isso favorece a clonagem. Os dispositivos mais novos usam um chip, que é sincronizado com o controle remoto.

“A cada vez que ele é acionado, ele emite um código diferente para a receptora de modo que esse código não se repete. Isso é o que garante que o sistema seja inviolável”, explica Luiz Sérgio Landini, diretor de uma empresa de segurança.

A polícia ainda investiga se houve clonagem de controles nos arrastões. Enquanto isso, o melhor é treinar porteiros e contar com o bom senso dos moradores na hora de entrar ou sair e nunca deixar o controle dentro do carro.

“Se for um local de comum acesso, tipo um lava rápido, um estacionamento que deixe aberto, ela tem que tirar o controle do veículo. Existe o risco de subtração, não é? Ele pode trocar aquele controle por um semelhante e pegar aquele original para ele”, alerta o delegado Mauro Fachin

Fonte: Jornal Nacional 

23 de Março de 2013

O que checar antes de assumir o cargo de síndico

Saiba como se precaver de assumir erros de gestões passadas

Ao assumir a gestão de um condomínio, o novo síndico – seja ele profissional ou não – deve tomar uma série de cuidados, para evitar que erros de gestões anteriores possam respingar na sua administração presente.

É claro que dificilmente o síndico atual será culpado por um ato que não cometeu, ou por uma situação que se arrasta há muitos anos no condomínio. Ele porém terá que administrar o local a partir desse cenário.

E para fazer uma boa administração, o novo síndico deve estar bem a par da situação do local. Portanto, uma vistoria em todo o empreendimento, além da leitura minuciosa das pastas de documentos e das atas das assembleias devem ser os primeiros passos do novo síndico.

É importante salientar que nada combina menos com o trabalho do síndico do que a inércia. A ideia de “se estava assim antes, pode continuar da mesma maneira”, para algo que não está correto ou adequado para o condomínio é perigosa e tende a ser negativa para toda a comunidade. Por isso, se algo está errado, arregace as mangas e mãos à obra.

Medidas administrativas

Ao assumir o condomínio, é importante checar os seguintes documentos, que já dizem bastante sobre a saúde financeira do local:

  • Certidões de débito negativo de INSS, FGTS e tributos federais e municipais hoje facilmente obtidos através da Internet: dessa forma, evitam-se sustos como funcionários cobrando seus direitos que não foram pagos
  • Ações judiciais em curso (inclusive trabalhistas): assim, o novo síndico pode se inteirar de processos e se preparar para representar o condomínio judicialmente
  • Empresa terceirizadora de mão de obra (se tiver): É importante pedir para esse prestador de serviços as certidões de quites com o INSS e FGTS dos funcionários, assim como uma cópia do contrato em vigor. Certifique-se de que a atual escala beneficia o condomínio e não o onera demasiadamente
  • Checar os seguros do condominio e seus valores – uma vez que a apólice esteja com prêmios defasados, caso aconteça alguma coisa mais grave o valor poderá não ser adequado para suprir os gastos
  • AVCB: Caso a vistoria do Corpo de Bombeiros não esteja em dia, é de interesse de toda a comunidade condominial que essa situação se altere, evitando que seguros não sejam pagos ou que uma tragédia aconteça no local
  • Finanças do condomínio: saber  quem está devendo quanto e se as contas do local estão fechando mês a mês é de suma importância para traçar um plano de combate à inadimplência. Também é necessário conhecer os acordos que foram feitos com os devedores e se certificar de que os mesmos estão sendo cumpridos. Caso a gestão anterior não tenha tomado providências quanto aos inadimplentes,  é importante que o novo síndico mude essa situação
  • Contratos de manutenção: uma boa olhada nessa papelada , seguida de cotação dos serviços com empresas concorrentes, serve para saber se o condomínio está pagando o preço justode acordo com as suas necessidades. Caso haja sinais de superfaturamento, notas frias, etc, o ideal é contratar uma auditoria especializada em condominios. O gasto deve ser aprovado em assembleia, mas pode ser considerado um investimento na boa saúde financeira do condomínio.

Caso se comprove fraudes na gestão anterior, o condomínio pode entrar com ação na Justiça pedindo ressarcimento dos valores para o antigo síndico.

Medidas práticas

Mas não é só de papelada que se compõe a vida do novo síndico. Ao assumir, a nova gestão deve:

  • Andar pelo condomínio inteiro, do último subsolo até a última laje, anotando tudo o que considerar estranho ou inadequado. Esse ‘passeio’ servirá para:
    1. Conhecer o estado geral da edificação. Caso trincas estejam pipocando em todos os lados, ou se a manutenção preventiva ficou esquecida durante muito tempo, é importantíssimo contratar um engenheiro para uma vistoria. O gasto deve ser aprovado em assembleia, e é um ótimo ponto de partida para saber o que deve ser feito primeiro. O laudo emitido pelo engenheiro será de grande ajuda para o síndico caso aconteça algo inesperado, como um muro que cai e machuca alguém ou azulejos da fachada que estejam se soltando. 

      Como esse tipo de cenário não acontece de um dia para o outro, com o documento expedido pelo engenheiro o síndico se cerca de cuidado de um lado, mostrando que o descuido com a manutenção não ocorreu na sua gestão – e que, por isso, não pode ser responsabilizado pelo dano. 

      Por outro lado, fica comprovado que o síndico sabia dessa condição da edificação, e que, portanto, tem a obrigação de efetuar o reparo. 

    2. Verificar como andam os equipamentos de segurança do condomínio; se  extintores, hidrantes, mangueiras e seus acessórios estão em todos os andares. Caso os equipamentos não estejam  em bom estado, vale contratar uma empresa especializada nesse tipo de consultoria. O gasto também deve ser aprovado em assembleia.
       
    3. Saber como estão as obras em andamento no condomínio. Estar a par do que foi combinado e do que está sendo realmente  feito evita gastos extras e dores de cabeça no momento de aprovar as contas. 
        
  • Conversar com os funcionários: É uma ótima maneira de abrir o canal de comunicação com os empregados. Dessa forma fica mais fácil conhecer as demandas e necessidades daqueles que trabalham com o condomínio.

Fontes consultadas: João Paulo Rossi, assessor jurídico do Secovi-SP, Nilton Savieto, síndico profissional e consultor SíndicoNet, Gabriel Karpat, diretor da administradora GK e consultor SíndicoNet, Luciane Stangler, síndica profissional e André Junqueira, advogado da Schneider advocacia.

Fonte: Sindiconet

21 de Março de 2013

A quem muito é dado, muito será cobrado

 Síndico deve ficar atendo às suas responsabilidades civis e criminais e procurar ajuda especializada quando necessário.

Notícia publicada na edição de 20/03/2013 do Jornal Cruzeiro do Sul, na página 2 do caderno A – o conteúdo da edição impressa na internet é atualizado diariamente após as 12h.

 

 * Flávio Amary

Quem se propõe a exercer o cargo de síndico, sem dúvida, é porque gosta e sente-se honrado com o ofício, com a tarefa fascinante e árdua de comandar um núcleo social com todas as suas mil e uma facetas. Porém, é penoso e decepcionante quando as atribuições da função não correspondem às expectativas ou às necessidades, podendo levar o condomínio ou mesmo terceiros a sofrer graves prejuízos.A situação de perplexidade se avoluma ao passo que o síndico, na maioria das vezes despido de má fé, descobre as responsabilidades civis e criminais que recorrem sobre ele, caso haja omissão ou má gestão na conservação e guarda das partes comuns do co ndomínio ou descontinuidade na prestação dos serviços essenciais aquele núcleo, podendo estas caracterizarem-se práticas contraventoras ou até mesmo criminosas.

É o artigo 1.348 do atual Código Civil que estipula as funções básicas do síndico. Entre as suas obrigações figuram, por exemplo, a convocação de assembleias, a cobrança das contribuições condominiais, a prestação de contas anual e, sempre que exigida, a contratação de seguro para o condomínio. Já o artigo 22 da Lei 4.591/64 preserva os direitos e deveres do dirigente condominial, podendo ser este tanto pessoa física quanto jurídica, como é o caso das administradoras. A partir daí, serão os regulamentos internos os balizadores de cada condomínio para destacar as responsabilidades que não infrinjam as outras leis sobre o assunto.

Inúmeras são as possibilidades infratoras de fato, e que guardam, por exemplo, relação com a manutenção dos elevadores, das escadarias, da garagem, das piscinas (quanto ao funcionamento e segurança do equipamento e da qualidade da água), de playgrounds ou ainda com as obrigações trabalhistas, de litígio, ou mesmo com a manutenção ou realização de obra por empresa terceirizada – cuja responsabilidade civil será compartilhada entre esta, o condomínio e o síndico.

Nesse contexto, a correta prestação de contas é um dos principais deveres do síndico, tarefa que é feita por meio de Assembleia Anual ou mesmo eventual, quando necessário. Para se respaldar de contratempos, ele precisa estar devidamente documentado no que tange ao s valores de arrecadação e despesas, mantendo um arquivo claro e organizado com todos os comprovantes de pagamento – inclusive de funcionários – com os devidos recibos e notas fiscais, bem como trabalhar em sintonia com o Conselho Fiscal, e até manter uma verificação mensal da contabilidade do condomínio.

Também, cabe ao síndico empenhar-se para a recuperação dos créditos condominiais, acionando os inadimplentes direta e juridicamente. Caso se constate negligência nesse procedimento, a ele recorrerá obrigação de reparo e dano. Nesse capítulo é prudente ressaltar: embora a divulgação dos inadimplentes seja um exercício de direito previsto no Código Civil, não se isenta o síndico do risco da alegação de danos morais por exposição dos nomes destes condôminos, dependendo do meio e do modo de divulgação escolhido. O melhor é que esse procedimento seja discreto, sem a divulgação do número das unidades inadimplentes no quadro de avisos ou em cartazes na portaria, mas apenas nos balancetes.

Ainda, vale lembrar que as responsabilidades se estendem também às associações, cujos estatutos tornam-se suas bases e regem suas ações, trazendo também os deveres de seus associados. No mais, delegar tarefas e procurar especialistas para ajuda em determinada função é uma saída eficaz para melhorar qualquer gestão. O Secovi-SP (Sindicato da Habitação) desenvolve inúmeros eventos na Capital e cidades de São Paulo onde mantém representatividade e dispõe de uma equipe jurídica a postos para orientar e esclarecer detalhes e dúvidas sobre este e outros temas do universo con dominial.

* Flávio Amary é vice-presidente do Interior do Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP) – famary@uol.com.br

Fonte: Cruzeiro do Sul

18 de Março de 2013

Confira dicas para o Parquinho do Condomínio ser mais seguro

DANIEL VASQUES
DE SÃO PAULO

Brincar no gira-gira de ferro, ralar o joelho no piso de cimento e voltar para casa sujo de areia. Quem brincou num playground à moda antiga e o compara com os mais modernos sabe que as diferenças são muitas.

Em vez de chão duro, há um piso emborrachado com amortecimento. A madeira que solta lascas dá lugar a uma tratada para impedir cortes e ferimentos. Brinquedos de ferro estão quase em extinção e vêm sendo substituídos por outros de madeira ou de plástico. 130671028

Caroline Marcellini com a filha Nina, de um ano e quatro meses, no condomínio onde moram, em São Paulo;a área de lazer foi essencial na hora de fechar a compra

 “Parquinhos devem ter pisos muito macios e brinquedos sem pontas”, recomenda o arquiteto Benedito Abbud.
Para moradores que têm filhos pequenos, uma boa área de lazer aparece como pré-requisito na hora de adquirir um apartamento

Esse foi o caso da administradora Caroline Marcellini, 33. Ela conta que estava grávida de Nina quando buscou um imóvel para comprar.

Hoje a filha tem um ano e quatro meses e, apesar da pouca idade, usa sempre a área de recreação. “É difícil existirem opções para crianças tão novinhas quanto a minha filha, mas no meu condomínio eu encontro.”

Para aproveitar bem o espaço, não é apenas aos equipamentos que os pais devem prestar atenção. É importante levar em conta a interação das crianças no parquinho e saber se vale a pena participar das atividades delas.

De acordo com a professora da USP Marcia Gobbi, pesquisadora da infância, o ideal é que os pais evitem atuar como “supervisores” dos filhos: “Eles [pais] podem participar das brincadeiras, mas sem ter uma atitude policialesca”.

Isso não significa descuidar da segurança. Para o diretor de condomínio da Aabic (Associação Administradora de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), Omar Anauate, é importante monitorar o comportamento das crianças. Segundo ele, “não há norma que impeça uma mais velha de empurrar a outra”.

A relações-públicas Larissa de Castro conta que ela e seu marido, Luciano, acompanham o filho Pedro, 3, na área de recreação do condomínio onde moram.

Para ela, cuidado e interação não se opõem: “Nós interagimos com ele e criamos histórias juntos. Quando meu filho está com outras crianças, observamos, mas sem interferir”.

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Fonte: Folha

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